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Cuando finaliza un contrato de arrendamiento y el inquilino continúa ocupando la vivienda o local sin oposición del propietario, puede generarse una figura legal poco conocida pero de gran importancia: la tácita reconducción.
Esta figura se encuentra regulada en el artículo 1566 del Código Civil y es aplicable a los arrendamientos urbanos cuando, finalizado el plazo contractual o la prórroga legal prevista por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no se produce el desalojo voluntario del inmueble.
¿Qué es la tácita reconducción?
La tácita reconducción es una forma de renovación del contrato de arrendamiento que no requiere un acuerdo explícito entre las partes. Se produce cuando el arrendamiento llega a su fin y el arrendatario permanece en la finca con el consentimiento tácito del arrendador, es decir, sin que éste se oponga dentro del plazo legal.
Se regula en el artículo 1566 del Código Civil, y genera un nuevo contrato, distinto al anterior, aunque conserva las mismas condiciones económicas. La diferencia principal está en la duración del nuevo contrato.
¿Qué duración tiene este nuevo contrato?
La duración del contrato por tácita reconducción dependerá de la forma en que se haya establecido el pago de la renta:
- Renta anual → nuevo contrato por un año
- Renta mensual → contrato por un mes
- Renta diaria → contrato por un día
Esto significa que, incluso en los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, si ha finalizado el periodo obligatorio o prorrogado legalmente, y se permite la ocupación sin requerimiento expreso, opera la tácita reconducción conforme al Código Civil.
¿Cómo evitar la tácita reconducción?
Para evitar que se active esta figura legal, el arrendador debe actuar con diligencia:
- Comunicar de forma fehaciente (mediante burofax, requerimiento notarial o similar) su intención de no renovar el contrato.
- Realizar dicha comunicación antes o dentro de los 15 días posteriores al vencimiento del contrato.
Si no se manifiesta voluntad de recuperación del inmueble en tiempo y forma, se entiende que el arrendador consiente la permanencia del arrendatario, lo que da lugar a un nuevo contrato por tácita reconducción.
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